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Vamos conversar: um imposto de casa vazia pode consertar nossos problemas de propriedade?

As taxas de moradias vaga estão aumentando em nossas principais cidades. Em toda a Austrália, na noite do censo, 11,2% das habitações foram registradas como desocupadas - um total de 1.089.165 residências. Com o estresse da acessibilidade da habitação também se intensificando, o momento de pressionar os impostos sobre a propriedade vazia parece ter chegado.

O Censo de 2016 mostrou que o número de propriedades vazias aumentou em 19% em Melbourne e 15% em Sydney nos últimos cinco anos. Considerando que milhares de pessoas dormem mal - quase 7.000 na noite do censo em 2011, mais de 400 por noite em Sydney em 2017 - e que centenas de milhares enfrentam casas superlotadas ou rendas inacessíveis, essas revelações são cruéis e imorais.

A conscientização pública sobre casas não utilizadas tem crescido na Austrália e no mundo. Em Londres, Vancouver e em outros lugares - assim como em Sydney e Melbourne - o espetáculo noturno de espaços escuros em "torres de luxo" recém-construídas provocou indignação.

Isso atingiu o público não apenas por causa de suas conotações de desigualdade e desperdício de riqueza obscenos, mas também por causa do vínculo alegado à propriedade estrangeira.

Primeiros impulsionadores do imposto sobre vacância

Contra esse pano de fundo, o governo estadual vitoriano sentiu-se suficientemente encorajado a legislar sobre um imposto de casas vazias. Federalmente, o tesoureiro-sombra, Chris Bowen, apoiou recentemente um imposto padrão de residência em todas as principais cidades do país.

Medidas semelhantes entraram em vigor em Vancouver e Paris. E o governo provincial de Ontário concedeu recentemente a Toronto novos poderes para tributar propriedades vazias.

Além disso, como em Vancouver, a responsabilidade tributária depende do auto-relato, o que é aparentemente uma brecha. Isso poderia ser menos problemático se todos os proprietários tivessem que confirmar que suas propriedades estavam ocupadas por pelo menos seis meses do ano anterior. Mas isso seria administrativamente pesado. Impor Vancouver, o imposto de Victoria é uma taxa de capital de 1% sobre as casas vagas por pelo menos seis meses em um ano. Curiosamente, porém, aplica-se apenas nos subúrbios do centro e de Melbourne. E há exceções - se a propriedade é uma segunda casa grosseiramente subutilizada, você só paga se for estrangeiro.

Isso destaca um ‚Äúdesafio de praticidade‚ÄĚ mais amplo para os impostos sobre propriedades vazios. Por exemplo, como você define razões aceitáveis ‚Äč‚Äčpara uma propriedade estar vazia?

Em princípio, tal imposto deveria ser limitado a habitações habitáveis. Então, se você possui uma vaga especulativa, o que você faz? Remova a pia da cozinha para declará-la inabitável?

Como podemos ter certeza de que uma casa está vazia?

A falta de dados confiáveis ‚Äč‚Äčsobre casas vazias é um grande problema na Austrália. Os números do censo são úteis principalmente porque indicam tendências ao longo do tempo, mas exageram substancialmente o número real de propriedades habitacionais vagas de longo prazo porque incluem habitações temporariamente vazias (incluindo segundas residências).

Usando registros de água vitorianos, a Prosper Australia estima que cerca de metade das propriedades vagas registradas em Censo de Melbourne são ‚Äúvagas especulativas‚ÄĚ de longo prazo. Isso é 82.000 casas.

A aplicação de um "fator de conversão" semelhante aos números do censo de Sydney indicaria cerca de 68.000 vagas especulativas. Em toda a Austrália, os achados do Prosper Australia implicam em torno de 300.000 vagas especulativas - 3% de todas as moradias. Isso equivale a dois anos de construção de casas a taxas atuais.

De acordo com Cameron Murray, especialista em economia imobiliária da Universidade de Queensland, um imposto nacional que eliminou totalmente esse excesso pode moderar o preço da moradia em 1-2%. Portanto, embora valha a pena, lidar com esse elemento de nosso uso ineficiente de terra e propriedade forneceria apenas uma pequena flexibilização do problema mais amplo de acessibilidade da Austrália.

Fazendo melhor uso de um recurso escasso

A taxação de propriedades vazias de longo prazo é consistente com o uso mais eficiente de nosso estoque de imóveis - um recurso escasso. Uma implicação geral é que lidar com o estresse imobiliário da Austrália não deve ser visto como puramente para impulsionar o fornecimento de novas moradias - como comumente retratado pelos governos.

Deveria também fazer uso mais eficiente e equitativo da habitação existente e da terra designada para habitação.

Penalizar as habitações vazias é bom se for praticável. Isso é especialmente se a receita é usada para aumentar a quantidade trivial de financiamento público para a construção de moradias de aluguel acessíveis na maioria dos nossos estados e territórios.

Mas casas vazias representam apenas um pequeno elemento de nosso uso cada vez mais ineficiente e dispendioso de moradia e a distribuição cada vez mais desigual de nossa riqueza nacional.

Um aspecto disso é a subutilização da habitação ocupada. Os dados da pesquisa do Australian Bureau of Statistics mostram que, em toda a Austrália, mais de um milhão de residências (principalmente ocupadas pelo proprietário) têm três ou mais quartos vago. Uma comparação das estatísticas mais recentes (para 2013-14) com as de 2007-08 sugere que esse conjunto de propriedades ‚Äúsubutilizadas‚ÄĚ cresceu mais de 250.000 nos últimos seis anos.

Nosso sistema tributário não faz nada para desencorajar o uso cada vez mais dispendioso de moradias. É indiscutivelmente encorajado pelo "imposto sobre a mobilidade", constituído pelo imposto de selo e pela isenção da casa da família do teste dos ativos de pensão.

Uma questão paralela são os bancos de terras especulativos de propriedade dos desenvolvedores. O volume de aprovações de desenvolvimento excede em muito a quantidade de edifício real. No ano passado, em Sydney, por exemplo, 56.000 aprovações de desenvolvimento foram concedidas - mas apenas 38.000 residências foram construídas.

Em muitos casos, obter uma aprovação é apenas parte da especulação imobiliária. O proprietário então acumula o site até que as ‚Äúcondições de mercado estejam certas‚ÄĚ para venda on-line, conforme aprovado para o desenvolvimento, com um grande lucro.

O tratamento adequado desses problemas exige algo muito mais ambicioso do que um imposto sobre a propriedade vazia. O governo federal deveria estar encorajando todos os estados e territórios a seguir o exemplo da ACT com a implementação de um amplo imposto fundiário para substituir o imposto de selo.

Tal imposto proporcionará um incentivo financeiro mais forte para o uso efetivo da terra e da propriedade. O Instituto Grattan estima que essa opção também ‚Äúsomaria US $ 9 bilhões anuais ao produto interno bruto‚ÄĚ. Por quanto tempo podemos nos permitir ignorar essa óbvia inovação política?

Este artigo foi escrito por Hal Pawson, Diretor Associado - City Futures - Política e Estratégia Urbana, City Futures Research Center, Políticas e Práticas de Habitação, UNSW, e originalmente publicado no The Conversation. Leia o artigo original.

Agradecimentos: Agradecimentos a Laurence Troy pelas estatísticas e Julie Street pela pesquisa de fundo.

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